Trong lĩnh vực thiết kế văn phòng, thuật ngữ GFA xuất hiện thường xuyên trên bản vẽ kiến trúc, hợp đồng thuê mặt bằng hoặc báo giá thi công. Vậy GFA là gì? Tại sao chỉ số này lại quan trọng?
Trong bài viết này, vanphongmoi.com sẽ giải thích chi tiết định nghĩa, cách tính GFA chuẩn và vai trò của GFA trong thiết kế thi công.
GFA Là Gì Trong Thiết Kế Văn Phòng?
Khái niệm GFA là gì và ý nghĩa trong thiết kế
GFA viết tắt của Gross Floor Area, dịch sát nghĩa là tổng diện tích sàn. Chỉ số này đo lường toàn bộ diện tích sàn xây dựng của một tầng hoặc toàn tòa nhà, tính từ mặt ngoài tường bao ngoại thất đến mặt ngoài tường bao đối diện. Đơn vị phổ biến là mét vuông (m²). Trong thiết kế văn phòng, GFA bao gồm mọi khu vực nằm trong ranh giới sàn, bất kể công năng sử dụng.
Chỉ số này quyết định tải trọng kết cấu, hệ thống thang máy, lối thoát hiểm theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Chủ đầu tư dựa vào GFA để xin giấy phép xây dựng, vì cơ quan chức năng kiểm tra mật độ xây dựng dựa trên tỷ lệ GFA so với diện tích đất.
Nhiều thuật ngữ diện tích gây nhầm lẫn khi đọc bản vẽ kiến trúc. Dưới đây bảng so sánh chi tiết:
| Chỉ số | Tên đầy đủ | Phạm vi tính toán | Ứng dụng chính |
|---|---|---|---|
| GFA | Gross Floor Area | Toàn bộ sàn từ mặt ngoài tường bao, bao gồm tường, cột, thang máy, hành lang chung | Giấy phép xây dựng, phí quản lý |
| NFA | Net Floor Area | Diện tích bên trong tường hoàn thiện, loại trừ tường, cột, khu vực chung | Diện tích cho thuê thực tế |
| GLA | Gross Leasable Area | Tổng diện tích cho thuê, thường bằng NFA cộng phần hành lang riêng | Hợp đồng thuê văn phòng |
| NRA | Net Rentable Area | Diện tích thuê trừ phí chung (common area factor) | Tính tiền thuê cuối cùng |
Xem thêm: NFA Là Gì? Ý Nghĩa & Công Thức Tính NFA Chuẩn Nhất 2025
Ví dụ thực tế: Tầng văn phòng 1.000 m² GFA, tường và cột chiếm 150 m², hành lang chung 100 m². NFA còn 750 m². GLA có thể đạt 800 m² nếu chủ đầu tư cộng hành lang riêng. NRA thấp hơn nếu áp dụng hệ số phí chung 15%, còn 637,5 m².
GFA là gì? Vì sao GFA quan trọng khi thuê hoặc thiết kế văn phòng
GFA ảnh hưởng trực tiếp chi phí thuê mặt bằng văn phòng làm việc. Giá thuê thường niêm yết theo m² GFA, nhưng người thuê trả tiền dựa trên NRA. Hiểu rõ chỉ số này giúp đàm phán hợp đồng hiệu quả.
Ví dụ, văn phòng 500 m² GFA với hệ số hiệu quả 80% mang lại 400 m² sử dụng thực tế – con số quyết định số lượng nhân viên bố trí.
Trong thiết kế, GFA xác định tiêu chuẩn PCCC. Tòa nhà GFA trên 5.000 m² yêu cầu ít nhất hai lối thoát hiểm độc lập, hệ thống sprinkler tự động. Pháp lý xây dựng giới hạn hệ số sử dụng đất (FAR) dựa trên GFA, tránh vi phạm quy hoạch đô thị.
Quản lý tòa nhà sử dụng GFA tính phí điện nước chung, bảo trì thang máy. Chủ doanh nghiệp nắm GFA tránh tình trạng trả phí cao cho diện tích không sử dụng. Năm 2025, xu hướng văn phòng linh hoạt ưu tiên GFA tối ưu, giảm diện tích chết xuống dưới 20%.
GFA Là Gì? Cách Tính GFA Trong Thiết Kế Văn Phòng
Công thức tính GFA tiêu chuẩn
Công thức cơ bản: GFA = ∑ (Diện tích sàn từng tầng × Hệ số tầng)
Hệ số tầng áp dụng theo QCVN 01-2021/BXD:
- Tầng hầm: 0,5 – 1,0 tùy chiều sâu.
- Tầng trệt: 1,0.
- Tầng lầu: 1,0.
- Mái tum kỹ thuật: 0,5 nếu dưới 1,5 m chiều cao.
Đo lường từ mặt ngoài tường ngoại thất, tính cả ban công kín, giếng trời có mái. Phần nhô ra dưới 1 m không tính.
Những khu vực được và không được tính vào GFA
Khu vực tính vào GFA:
- Tường bao ngoại thất, tường ngăn nội thất.
- Cột bê tông, trụ kỹ thuật.
- Hành lang chung, sảnh thang máy, thang bộ.
- Phòng WC chung, phòng máy phát điện.
- Ban công kín, loggia có mái che.
Khu vực không tính:
- Sân thượng hở, mái tum không che kín.
- Hầm gửi xe lộ thiên.
- Khoảng thông tầng vượt hai tầng nếu không có sàn.
- Phần nhô console dưới 0,6 m.
Ví dụ tính GFA cho tòa nhà văn phòng 10 tầng
Xét tòa nhà văn phòng quận 7 TP.HCM, diện tích đất 1.000 m², 10 tầng nổi + 1 tầng hầm.
- Diện tích sàn điển hình tầng 2-10: 800 m²/tầng (đo mặt ngoài tường).
- Tầng trệt: 900 m² (bao gồm sảnh lớn).
- Tầng hầm: 700 m² (hệ số 0,7).
- Mái tum: 200 m² (hệ số 0,5).
Tính toán: GFA tầng trệt = 900 × 1,0 = 900 m² GFA tầng 2-10 = 800 × 9 × 1,0 = 7.200 m² GFA tầng hầm = 700 × 0,7 = 490 m² GFA mái tum = 200 × 0,5 = 100 m²
Tổng GFA = 900 + 7.200 + 490 + 100 = 8.690 m²
Kết quả này dùng xin giấy phép, tính phí quản lý 5.000 đồng/m²/tháng → phí hàng tháng 43,45 triệu đồng. Kiến trúc sư điều chỉnh giảm tường dày từ 300 mm xuống 200 mm, tiết kiệm 50 m² GFA/tầng.
GFA Là Gì? Ứng Dụng Của GFA Trong Thiết Kế Và Quản Lý Văn Phòng
GFA là gì? GFA ảnh hưởng thế nào đến chi phí xây dựng và thuê
Chi phí xây dựng tỷ lệ thuận GFA. Đơn giá trung bình 2025 tại TP.HCM: 18-25 triệu đồng/m² GFA hạng A. Tòa nhà 8.690 m² GFA tốn khoảng 156-217 tỷ đồng phần thô. Chủ đầu tư tối ưu bằng cách giảm hệ số tầng hầm, tăng NFA/GFA từ 75% lên 85%.
Chi phí thuê văn phòng tính trên NRA, nhưng GFA quyết định hệ số phí chung. Hệ số 1,15 nghĩa là trả thêm 15% cho khu vực chung. Văn phòng 500 m² NRA giá 30 USD/m²/tháng, tổng tiền thuê 17.250 USD bao gồm phí chung dựa trên GFA.
GFA là gì? Cách tối ưu GFA để tăng hiệu suất sử dụng mặt bằng
Thiết kế mở giảm tường ngăn, tăng tỷ lệ NFA/GFA. Sử dụng cột tròn thay vuông tiết kiệm 2-3% diện tích. Bố trí thang máy tập trung một lõi, giải phóng hành lang. Coworking space thường áp dụng mô hình này, đạt hiệu suất 90%.
Tích hợp không gian đa năng: phòng họp gấp gọn, bàn làm việc modular. Kết quả giảm diện tích chết dưới 10%, tăng chỗ ngồi 20%. Phần mềm BIM mô phỏng GFA trước thi công, phát hiện lãng phí sớm.
Xem thêm: Tiêu Chuẩn Thiết Kế Tòa Nhà Văn Phòng Mới Nhất 2025
GFA là gì? Lưu ý khi đọc hợp đồng thuê có ghi diện tích GFA
Kiểm tra phụ lục bản vẽ đo đạc GFA độc lập. Yêu cầu ghi rõ hệ số phí chung, công thức chuyển NRA. Tránh hợp đồng chỉ ghi “diện tích sàn” mơ hồ. Đoạn mẫu: “Diện tích thuê: 800 m² NRA, tương đương 1.000 m² GFA, hệ số 1,25”.
Đàm phán điều khoản đo lại sau hoàn thiện. Sai lệch trên 3% được hoàn tiền. Chủ doanh nghiệp thuê luật sư bất động sản kiểm tra, bảo vệ quyền lợi.
Hiểu rõ GFA là gì và cách tính GFA chuẩn xác là yếu tố quan trọng trong xây dựng và bất động sản. GFA không chỉ giúp chủ đầu tư tối ưu hóa thiết kế mà còn hỗ trợ người thuê đánh giá đúng giá trị tài sản. Theo dõi vanphongmoi.com để luôn cập nhật những mẹo hay về thiết kế văn phòng.
