Trong ngành xây dựng và bất động sản, thuật ngữ NFA là gì xuất hiện thường xuyên. Hiểu rõ NFA giúp chủ đầu tư, kiến trúc sư và người thuê văn phòng tối ưu hóa chi phí, công năng sử dụng. Trong bài viết này, vanphongmoi.com sẽ giải thích chi tiết định nghĩa, cách tính NFA, sự khác biệt với GFA và ứng dụng thực tế trong năm 2025.
NFA là gì? Tìm hiều về khái niệm NFA trong xây dựng
Định nghĩa chuẩn NFA
NFA (Net Floor Area) là diện tích sàn sử dụng thực tế của một không gian. Đây là phần diện tích mà người sử dụng có thể trực tiếp khai thác cho các hoạt động như làm việc, sinh hoạt hoặc bố trí nội thất. NFA không bao gồm các khu vực như tường, cột, hành lang chung, nhà vệ sinh công cộng hay các không gian kỹ thuật.
Trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là văn phòng cho thuê, NFA được sử dụng để xác định diện tích thực tế mà khách thuê có thể sử dụng.
NFA là gì? Ứng dụng thực tế của NFA
NFA được áp dụng rộng rãi trong:
-
Thiết kế kiến trúc: Giúp kiến trúc sư tối ưu hóa không gian sử dụng.
-
Quản lý bất động sản: Xác định giá trị thực của mặt bằng cho thuê.
-
Thuê văn phòng: Hỗ trợ khách hàng tính toán chi phí dựa trên diện tích sử dụng thực tế.
Ví dụ, một văn phòng có diện tích sàn lớn nhưng NFA thấp do nhiều cột hoặc hành lang sẽ kém hấp dẫn hơn so với mặt bằng có NFA tối ưu.
NFA là gì? NFA khác gì với GFA và diện tích sàn?
Để hiểu rõ hơn, cần phân biệt NFA với GFA là gì và các chỉ số diện tích khác:
|
Tiêu chí |
NFA (Net Floor Area) |
GFA (Gross Floor Area) |
|---|---|---|
|
Định nghĩa |
Diện tích sử dụng thực tế, không tính tường, cột, khu vực chung. |
Tổng diện tích sàn, bao gồm tường, cột, hành lang, khu vực kỹ thuật. |
|
Ứng dụng |
Tính giá thuê, tối ưu không gian sử dụng. |
Đánh giá quy mô tổng thể của tòa nhà. |
|
Ví dụ |
Diện tích văn phòng làm việc thực tế. |
Toàn bộ diện tích sàn xây dựng. |
Các trường hợp dễ nhầm lẫn:
-
NFA và diện tích sàn thông thường: Nhiều người nhầm lẫn NFA với tổng diện tích sàn. Thực tế, NFA nhỏ hơn do không bao gồm các khu vực không sử dụng được.
-
NFA và diện tích sử dụng của căn hộ: Trong chung cư, NFA không bao gồm ban công, logia, trừ khi được quy định rõ trong hợp đồng.
-
Ảnh hưởng đến giá thuê: Một số chủ đầu tư tính giá thuê dựa trên GFA thay vì NFA, gây hiểu lầm về chi phí thực tế.
NFA là gì? Cách tính NFA chuẩn nhất 2025
NFA là gì? Công thức tính NFA
Công thức tính NFA đơn giản nhưng đòi hỏi đo đạc chính xác:
NFA = Tổng diện tích sàn (GFA) – Diện tích không sử dụng (tường, cột, hành lang chung, khu vực kỹ thuật)
Các bước đo lường:
-
Đo tổng diện tích sàn (GFA) của không gian.
-
Loại bỏ diện tích các khu vực không sử dụng như tường, cột, cầu thang, nhà vệ sinh công cộng.
-
Kiểm tra kỹ bản vẽ thiết kế để đảm bảo không bỏ sót chi tiết.
Các yếu tố được tính và không được tính
-
Được tính vào NFA:
-
Diện tích phòng làm việc, phòng họp.
-
Khu vực bố trí các sản phẩm nội thất, thiết bị.
-
Không gian sử dụng riêng của người thuê.
-
-
Không được tính vào NFA:
-
Tường, cột chịu lực.
-
Hành lang chung, thang máy, thang bộ.
-
Nhà vệ sinh công cộng, phòng kỹ thuật.
-
Lưu ý khi đo lường thực tế
-
Sử dụng thiết bị đo laser để đảm bảo độ chính xác.
-
Đối chiếu với bản vẽ thiết kế từ kiến trúc sư.
-
Tham khảo ý kiến từ các công ty tư vấn cho thuê văn phòng như Leaspec để xác minh số liệu.
Ví dụ thực tế khi tính NFA một tòa nhà văn phòng
Giả sử một văn phòng tại TP.HCM có tổng diện tích sàn (GFA) là 500 m². Sau khi đo đạc, các khu vực không sử dụng bao gồm:
-
Tường và cột: 50 m²
-
Hành lang chung: 30 m²
-
Nhà vệ sinh công cộng: 20 m²
-
Phòng kỹ thuật: 10 m²
NFA = 500 – (50 + 30 + 20 + 10) = 390 m²
Kết quả: Diện tích sử dụng thực tế là 390 m², chiếm 78% tổng diện tích sàn. Số liệu này giúp khách thuê đánh giá hiệu quả không gian trước khi ký hợp đồng.
Xem thêm: Bí Quyết Cải Tạo Văn Phòng Tiết Kiệm Chi Phí 2025
NFA là gì? Ứng dụng của NFA khi thuê văn phòng
Ảnh hưởng đến chi phí thuê
NFA trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí thuê văn phòng. Các tòa nhà tính giá thuê dựa trên NFA thường minh bạch hơn, giúp khách hàng tránh trả tiền cho diện tích không sử dụng. Ví dụ, một văn phòng có NFA cao sẽ tiết kiệm chi phí hơn so với mặt bằng có GFA lớn nhưng NFA thấp.
Tối ưu hóa công năng sử dụng
NFA giúp doanh nghiệp bố trí không gian làm việc hiệu quả. Một văn phòng có NFA tối ưu cho phép:
-
Sắp xếp nhiều bàn làm việc hơn.
-
Tạo không gian mở, linh hoạt.
-
Giảm chi phí vận hành nhờ sử dụng diện tích hiệu quả.
NFA là gì? Vai trò trong thiết kế nội thất và chia phòng
Kiến trúc sư sử dụng NFA để thiết kế thi công nội thất văn phòng phù hợp. Một mặt bằng có NFA cao dễ dàng bố trí phòng họp, khu vực làm việc chung, đảm bảo công năng và thẩm mỹ.
Cách chọn mặt bằng có NFA phù hợp nhu cầu
Khi xem bản vẽ mặt bằng, hãy chú ý:
-
Xác định khu vực thuộc NFA (phòng làm việc, khu vực chức năng).
-
Loại bỏ các khu vực không sử dụng như hành lang, cột.
-
Đối chiếu số liệu NFA với hợp đồng thuê.
Hiểu rõ NFA là gì và cách tính NFA là yếu tố quan trọng trong xây dựng, thiết kế và thuê văn phòng. NFA không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí mà còn đảm bảo hiệu quả sử dụng không gian. Trước khi ký hợp đồng thuê, hãy kiểm tra kỹ số liệu NFA, tham khảo bản vẽ thiết kế và tư vấn từ chuyên gia. Theo dõi vanphongmoi.com để luôn cập nhật được những tin tức mới nhất.
